Vérification du plan de zonage, le PGOU (Plan General de Ordenación Urbana)

15.08.2025

Nous voulons, à travers cet article de blog, vous expliquer exactement comment vérifier, en quelques étapes seulement, si une propriété en Espagne est conforme aux règles d’urbanisme locales, y compris où trouver le PGOU d’une commune et quels sont les signaux d’alerte. Cela peut vous éviter bien des problèmes.

En Espagne, on ne parle pas de plan de zonage mais généralement du PGOU (Plan General de Ordenación Urbana), et parfois des Normas Subsidiarias ou d’un Plan Parcial, selon la commune et la région.

Étape 1 – Vérifier le Registre Foncier

Demandez une Nota Simple au Registro de la Propiedad (disponible en ligne sur registradores.org).

Vous y verrez :

Qui est le propriétaire.
Description de la parcelle (surface, type de terrain).
Hypothèques, saisies ou autres charges éventuelles.

Signal d’alerte : si la surface ou la description de l’usage dans la Nota Simple diffère de la réalité, cela peut indiquer une construction illégale.

Étape 2 – Contrôler le Cadastre

Rendez-vous sur Sede Electrónica del Catastro.

Recherchez par adresse, référence cadastrale ou carte.

Comparez les données cadastrales avec la Nota Simple :

Limites de parcelle identiques ?
Bâtiments identiques ?

Signal d’alerte : des bâtiments absents de la carte cadastrale peuvent avoir été construits sans permis.

Étape 3 – Consulter le Plan d’Urbanisme (PGOU)

Chaque commune le publie sur son site ou sur le géoportail de la communauté autonome. Cherchez sur Google :

PGOU [nom de la commune] site:.gob.es

Vérifiez :

Clasificación del suelo (urbain, zone d’extension, rural, zone protégée).
Usos permitidos (usages autorisés : résidentiel, agricole, touristique).
Edificabilidad máxima (hauteur maximale, coefficient d’occupation des sols).

Signal d’alerte :

Bien situé sur un suelo rústico no urbanizable sans autorisation spéciale.
Bâtiment ayant plus d’étages que permis.
Usage non conforme au plan (par ex. location touristique dans une zone où c’est interdit).

Étape 4 – Vérifier le Permis de Construire

Demandez à la mairie (Ayuntamiento) :

Licencia de obra (permis de construire)
Licencia de primera ocupación (certificat d’habitabilité)

Cela confirme que la maison a été construite légalement selon les règles.

Signal d’alerte : pas de certificat d’habitabilité → la maison peut être considérée comme « illégale » ou « alegal ».

Étape 5 – Demander les Légalisations ou Amnisties

Dans certaines régions (ex. Andalousie, Valence), il y a eu des périodes durant lesquelles des maisons illégales pouvaient être régularisées (regularización).

Vérifiez si la propriété a participé à ce processus et si des documents officiels sont disponibles.

Astuce supplémentaire : Demandez à un avocat immobilier espagnol de solliciter un informe urbanístico. C’est un document officiel de la mairie qui précise :

La classification urbanistique.
L’existence éventuelle d’infractions ou de procédures en cours.
La possibilité ou non d’agrandir ou de rénover.

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