La nouvelle loi hypothécaire de juin 2019 est désormais pleinement utilisée

07.09.2022

Une loi hypothécaire relativement nouvelle de juin 2019 a entraîné une série de changements importants. Celles-ci visent à mieux protéger les clients conformément aux normes de l'UE et à être plus transparentes envers les demandeurs de crédit immobilier. MedVilla répertorie les changements pour vous.

Enregistrer une hypothèque auprès d'un notaire

Depuis la nouvelle loi, les banques sont tenues de présenter le dossier hypothécaire complet au notaire 10 jours avant la date d'échéance. (auparavant c'était seulement 1 jour). Ce changement a pour but de mieux informer les clients sur les modalités et cela signifie également que vous devez vous rendre deux fois chez le notaire durant ces 10 jours.

Lors de la première visite, le notaire passe en revue toutes les conditions, y compris les frais, avec le client. Si toutes les parties sont d'accord, la deuxième visite sera programmée. C'est au moins 10 jours pour que vous, en tant que client, ayez suffisamment de temps pour réfléchir aux conditions.

En pratique, cela signifie que le processus de prêt hypothécaire en Espagne prendra un peu plus de temps. La durée avant le changement était en moyenne de 6 à 8 semaines, maintenant elle passe à 8 à 10 semaines. Dans certains cas, un traitement plus rapide est possible.

Ceux qui ne peuvent ou ne veulent pas être présents en Espagne peuvent donner une procuration à leur avocat/gestor. Une procuration peut être faite en Espagne (+-75€ pour 2 personnes), en Belgique (+-300€ pp) ou aux France (+-400€ pp). En Belgique ou aux France, c'est aussi un processus beaucoup plus compliqué.

Nous pouvons bien sûr également vous aider dans ce domaine, demandez les options.

Remboursement anticipé de l'hypothèque depuis la nouvelle loi.

Cela a également été rendu beaucoup plus attractif dans la loi avec la réduction des amendes. Les règles générales sont désormais qu'avec un remboursement anticipé de l'hypothèque en Espagne à un taux d'intérêt variable au cours des 5 premières années, 0,5% du montant à rembourser. Ensuite, il est réduit à 0,25 %.

Avec un prêt immobilier à taux fixe, la pénalité maximale pendant les 5 premières années sera de 2%, puis de 1,5% maximum.

Frais hypothécaires

Les coûts hypothécaires ont également été réduits depuis la nouvelle loi en Espagne. La banque prend désormais en charge les premiers frais ponctuels liés à la souscription d'un crédit immobilier. Pensez aux frais de notaire pour l'inscription hypothécaire, l'inscription de l'hypothèque au registre foncier et la taxe hypothécaire.

Les seuls coûts uniques pour le client sont désormais les frais d'évaluation et d'administration à la banque.

Combien pouvez-vous emprunter avec un maximum ?

L'Espagne n'a pas d'hypothèques à 100 %. Un plafond de 80% s'applique aux résidents, tandis qu'un non-résident (belge ou français) peut obtenir un prêt hypothécaire jusqu'à 70%. Ce financement supérieur est toujours calculé sur la valeur la plus basse de la maison. Il s'agit soit du prix d'achat, soit de la valeur d'expertise. Si ce dernier est inférieur au prix d'achat, cela peut nuire à un financement préalablement calculé.

Les banques espagnoles exigent la preuve que l'acheteur a les moyens financiers de financer au moins 30 % des capitaux propres plus le coût d'achat d'environ 13-14 %. Ce montant doit être démontrable sur un relevé de compte d'épargne. Une exception à cette règle est l'équité dans une société holding. Toute plus-value du logement néerlandais ou belge n'est pas incluse dans les fonds propres. L'équité future n'est pas non plus prise en compte pour évaluer une demande de prêt hypothécaire.

Conditions et durée maximale de l'hypothèque

Les banques espagnoles exigent un revenu mensuel fixe démontrable du travail. Ils veulent avoir la certitude que le candidat recevra un salaire fixe pendant une plus longue période. Les banques regardent la situation actuelle et la moyenne des deux dernières années. Les revenus futurs ne seront pas inclus.

Une hypothèque espagnole a une durée maximale de 25 ans pour les non-résidents et doit être remboursée intégralement sur une base annuelle avant d'atteindre l'âge de 75 ans. Cela signifie que, par exemple, un client âgé de 55 ans a une durée maximale de 20 ans sur une hypothèque. Si l'hypothèque sera au nom d'un couple, les banques baseront régulièrement le terme sur la personne la plus âgée.

Octroi et acceptation de l'hypothèque

Pour l'acceptation d'une hypothèque, le demandeur ne peut pas dépenser plus de 35 % du revenu net commun en frais de logement bruts. Les frais de logement en Belgique ou aux France et les éventuels financements en Espagne s'additionnent. D'autres crédits mensuels et/ou obligations alimentaires sont également pris en compte. Ensemble, ce montant ne peut pas dépasser 35%, sinon la demande sera rejetée.

Les revenus provenant de la location de résidences secondaires sont évalués comme revenus secondaires. Cela examine les revenus locatifs, ainsi que les versements hypothécaires sur ces maisons et le ratio dette / valeur des maisons.