Hériter d’un bien immobilier en Espagne : ce que les résidents français doivent savoir

20.07.2025

Avoir une résidence secondaire en Espagne est un rêve pour de nombreux Français. Mais lorsqu’il s’agit d’hériter d’un bien immobilier espagnol, les implications fiscales peuvent transformer ce rêve en casse-tête. Bien que la France et l’Espagne aient signé une convention bilatérale pour éviter la double imposition, des coûts élevés peuvent subsister si aucune planification successorale n’est mise en place.

Voici les points essentiels à connaître sur les droits de succession en Espagne pour les résidents fiscaux français – et comment anticiper les frais pour protéger vos héritiers.

1. Des droits de succession s’appliquent en Espagne
En Espagne, les droits de succession (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) s’appliquent à tous les biens immobiliers situés sur le territoire espagnol, peu importe la résidence fiscale de l’héritier ou du défunt.

Chaque communauté autonome fixe ses propres barèmes et exonérations, ce qui peut faire varier fortement le montant à payer.

Régions avec exonérations avantageuses :

Andalousie, Madrid, Valence, les Baléares, les Canaries : exonérations jusqu’à 99 % pour les héritiers en ligne directe (enfants, petits-enfants, conjoint).

Régions moins favorables :

Catalogne, Murcie : taux plus élevés, abattements réduits, formalités plus strictes.

En Espagne, c’est l’héritier qui paie l’impôt, et non la succession elle-même comme en France.

2. Et en France ? Le bien espagnol entre dans l’assiette successorale
En France, les résidents fiscaux sont imposés sur leur patrimoine mondial, y compris les biens situés à l’étranger comme une maison en Espagne.

Bonne nouvelle : un accord France-Espagne existe
La convention fiscale franco-espagnole du 8 janvier 1963 prévoit que :

L’impôt payé en Espagne sur le bien immobilier peut être déduit de l’impôt dû en France au titre de la succession.

Mais la déduction est limitée à l’impôt français théorique applicable au bien espagnol.

Cela évite en partie la double imposition, mais pas toujours entièrement. Il peut encore rester un reliquat à payer en France si les barèmes espagnols sont très bas.

3. Comment réduire la fiscalité sur un bien en Espagne ?
Une planification anticipée est essentielle pour limiter l’impact fiscal sur vos héritiers. Voici trois stratégies fréquemment utilisées :

Donation du vivant
Dans certaines régions espagnoles, la donation en ligne directe (aux enfants, petits-enfants ou au conjoint) est très avantageuse.

En Andalousie, Valence ou Murcie, les réductions peuvent aller jusqu’à 99 % sur les droits de donation.

Mais attention : l’Espagne impose une plus-value de 19 % sur la différence entre le prix d’achat initial et la valeur au moment de la donation. Si la maison a pris beaucoup de valeur, le coût peut devenir important. Une donation anticipée est donc souvent plus judicieuse.

Achat en indivision
Acquérir le bien espagnol directement avec vos futurs héritiers (par exemple vos enfants) permet de n’imposer que leur part à votre décès. Cela réduit d’autant les droits de succession.

Usufruit / Nue-propriété : prudence en Espagne

En France, la séparation usufruit/nue-propriété est une stratégie très utilisée. En Espagne, cependant, la valeur de l’usufruit est taxée au décès de l’usufruitier. Cela peut créer une charge fiscale inattendue pour le nu-propriétaire. Cette méthode est donc moins intéressante fiscalement côté espagnol.

4. Et si vous résidez en Espagne ?
Si vous êtes résident fiscal en Espagne au moment de votre décès, seuls les droits de succession espagnols s’appliquent. Cela peut être favorable si vous habitez dans une région à fiscalité réduite. Attention toutefois : la donation et la plus-value restent également taxées, selon le cas.

Conclusion : hériter d’un bien en Espagne depuis la France, mieux vaut anticiper
Hériter d’un bien immobilier en Espagne peut impliquer une fiscalité complexe entre deux pays. Malgré la convention fiscale franco-espagnole, les droits de succession et les plus-values peuvent peser lourd, surtout sans planification.

Nos conseils :

• Évaluez la fiscalité de la région espagnole où se situe le bien.
• Envisagez la donation anticipée, notamment dans les régions à faibles droits.
• Consultez un notaire ou fiscaliste connaissant les législations franco-espagnoles.
• Organisez l’achat en indivision si le bien est encore à acquérir.

Des questions sur les droits de succession en Espagne pour les résidents français ? Contactez notre équipe franco-espagnole pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé et protéger votre patrimoine et vos héritiers.