Taxe sur la valeur ajoutée en Espagne
10.03.2019Lors de la vente d'une propriété espagnole, vous êtes obligé de payer un impôt sur les plus-values en Espagne. Toutefois, l’impôt sur les plus-values existe également pour d’autres actifs, tels que des actions. Cet article se limitera aux principes de base de l'impôt sur les plus-values en Espagne sur les biens immobiliers.
Quand l'impôt sur plus-values s'applique-t-il en Espagne?
L’impôt sur les plus-values s’applique tant aux résidents qu’aux non-résidents et à chaque vente de biens immobiliers situés en Espagne. Dans certains cas, la taxe s’applique également aux donations de biens immobiliers espagnols, en plus du paiement de la taxe de donation. Dans le cas d'un don, demandez conseil à un spécialiste.
Remarque: en tant que résident en Espagne, vous payez un impôt sur les gains en capital sur les gains en capital réalisés sur vos avoirs mondiaux. Cela signifie que les plus-values réalisées en Belgique ou aux Pays-Bas sont en principe imposables en Espagne. La convention de double imposition entre la Belgique, les Pays-Bas et l’Espagne peut éventuellement empêcher la double imposition.
Calculer la base imposable de l'impôt sur les plus-values en Espagne
La base imposable de l'impôt sur les plus-values sur les biens espagnols est calculée comme suit. Vous prenez le prix de vente réel et le réduisez avec les coûts associés à la vente, y compris le plusvaliá municipal. Vous déduisez de cette valeur des ventes le prix d’achat initial, majoré des coûts d’achat tels que, par exemple, les frais de notaire et les frais d’inscription. Si vous avez apporté des modifications ou des améliorations à la propriété, vous pouvez également déduire ces coûts de la valeur des ventes, à condition de respecter les amortissements éventuels et de soumettre les factures nécessaires. Cependant, tous les coûts de rénovation ne sont pas déductibles.
Un exemple simple. Vous avez acheté une maison en 2015 pour une valeur de 200 000 euros. Les taxes espagnoles sur l’achat d’un deuxième séjour et les frais s’élèvent à 25 000 euros. En 2018, vous vendrez la propriété au prix de 240 000 euros. Les coûts de vente et la plusvaliá ensemble s'élèvent à 5 000 euros. La base imposable s’élève alors à 10 000 euros (240 000 - 5 000 - 200 000 - 25 000 = 10 000).
Remarque: il arrive parfois que la valeur officielle des ventes soit inférieure à la valeur réelle des ventes. En conséquence, l'acheteur réduit les droits d'enregistrement à payer et le vendeur évite la taxe sur la valeur ajoutée à payer en Espagne. Ces pratiques sont illégales. Depuis 2016, les autorités fiscales espagnoles contrôlent la valeur des ventes de manière plus intensive. En outre, vous risquez des amendes élevées et, dans certains cas, même une procédure légale d'évasion fiscale.
Exemptions et réductions de l'impôt sur les plus-values en Espagne
Cependant, un certain nombre d'exemptions s'appliquent. Si vous remplissez les conditions d'une exemption, vous ne payez pas d'impôt sur les plus-values en Espagne. Une première exemption concerne le domicile familial. Lorsque vous, en tant que résident espagnol (résidant minimum 3 ans), vendez votre maison familiale en Espagne dans le but d'acheter une nouvelle maison familiale dans les deux ans suivant la vente, qu'il soit ou non situé en Espagne, vous ne payez aucune taxe sur la valeur ajoutée.
Une deuxième exemption concerne les personnes âgées de plus de 65 ans. Sous certaines conditions, vous ne payez aucune taxe sur la valeur ajoutée sur votre maison familiale, que vous réinvestissiez ou non le produit de la vente. Il existe également une exemption sur toutes vos plus-values si vous utilisez les plus-values pour la renta vitalicia, une forme de rente.
Outre les exemptions, des réductions sont également possibles. Si vous remplissez les conditions d'une réduction, la base d'imposition est réduite. Si vous vendez une propriété achetée après le 1er janvier 2015 avant le 31 décembre 1994, vous avez droit, sous certaines conditions, à une réduction de l'assiette de l'impôt pour la période allant du 31 décembre 1994 au 20 janvier 2006. Toutefois, le prix de vente ne peut excéder montant à 400 000 euros. La réduction est de 11,11%.
Taux de calcul de l'impôt sur les plus-values en Espagne
Pour les résidents fiscaux, il existe un taux progressif avec trois disques. Il y a un taux de 19% pour la première tranche de 0 à 6 000 euros. Le deuxième versement consiste en un taux de 21% sur la plus-value comprise entre 6 001 et 50 000 euros. Enfin, le taux de la troisième tranche est de 22% pour les montants à partir de 50 001 euros.
Un taux fixe de 19% s'applique aux non-résidents.
Ratio
Les autorités fiscales espagnoles déduisent 3% de la valeur des ventes lors de la vente d'une propriété en Espagne par un vendeur non résident. Dans la pratique, l’acheteur transférera 3% du prix d’achat aux autorités fiscales espagnoles, ce qui vous permettra de recevoir moins. Avec cet arrangement, le Trésor espagnol souhaite s'assurer que vous paierez la taxe sur la plus-value due en tant que non-résident.
Si la déduction de 3% dépasse la taxe sur la plus-value à payer, vous pouvez récupérer la taxe payée en trop. Cependant, cela peut prendre un certain temps avant de récupérer votre argent. Selon le bureau des impôts, le délai de remboursement est compris entre quatre et douze mois.
Nous reprenons l'exemple ci-dessus. Le deuxième séjour vendu au prix de 240 000 euros. La base imposable s'élevait à 10 000 euros. En tant que non-résident, un taux de 19% est appliqué. Cela représente 1 900 euros d’impôt sur les plus-values. La déduction est toutefois de 7 200 EUR. Dans cet exemple, vous payez 5 300 euros de trop ...
Remarque: en tant que résident fiscal espagnol, vous vous exposez également à la déduction de 3%. Après tout, vous devez démontrer explicitement au notaire que vous (1) résidez en Espagne et (2) que vous devez payer des impôts en Espagne.
Taxe de sortie
Il y a une taxe de sortie en Espagne. Une taxe de sortie est une taxe que vous payez sur les gains en capital non réalisés lorsque vous changez de domicile fiscal. En d'autres termes: si vous quittez l'Espagne pour vivre dans un autre pays, vous payez un impôt sur les plus-values fictives sur les plus-values fictives. La taxe de sortie s'applique lorsque vous êtes en permanence en Espagne depuis au moins 10 ans au cours des 15 dernières années. La taxe de sortie s'applique uniquement aux actions et non aux biens immobiliers.
Qu'en est-il de la taxe sur la valeur ajoutée belge?
En tant que résident fiscal en Belgique, vous êtes soumis à l'impôt belge sur le revenu. En Belgique, il existe un impôt sur les gains en capital sur les immeubles non bâtis et bâtis dans la catégorie de revenus. La question se pose de savoir si cet impôt belge sur les gains en capital s’applique également aux biens immobiliers situés en Espagne. Heureusement non. La taxe belge sur les plus-values est limitée aux biens immobiliers situés en Belgique. Si vous vendez votre deuxième séjour en Espagne, vous ne payez en principe aucun impôt en Belgique.
Décision
Si vous décidez de vendre votre propriété en Espagne, il est conseillé de demander des conseils fiscaux sur les taxes espagnoles. Après tout, il est important que vous puissiez estimer le coût des taxes à l’avance et prendre les mesures nécessaires pour ne pas payer trop de taxes en tant que non-résident. En tant que résident, vous devez éviter les pénalités en déclarant correctement la taxe due.
Avez-vous d'autres questions sur le processus d'achat de votre deuxième séjour en Espagne? Alors contactez nos agents immobiliers